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建替え決議をめぐる争い — 決議の無効を争う訴えと売渡請求の仕組み

確認日 2026-10-10

結論: 建替え決議が成立すると、賛成しなかった区分所有者には「建替えに参加するか」の催告が届き、2か月以内に回答しないと不参加とみなされます。不参加の人は、区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求されることがあります（区分所有法63条）。決議の効力を裁判で争った例はありますが、区分所有法に専用の訴えの規定はなく、結論は個別の事実関係によります。

「建替えに反対したらどうなるのか」「一度通った決議はひっくり返るのか」。この記事では、建替え決議の後に法律上どのような手続きが進むのか、決議の効力が争われるのはどんな場面か、2026年4月施行の改正で何が変わったのかを、条文と公表された裁判例、官公庁の資料をもとに整理します。建替え決議に賛成できない区分所有者の方と、決議の進め方に不安がある管理組合の理事の方を想定しています。

この記事は制度の一般的な説明です。特定の決議が有効かどうか、どう対応すべきかについては扱いません。条文はe-Gov法令検索で2026年10月10日に確認した内容です。

1. 建替え決議の後に起きること

決議から売渡請求までの流れ

建替え決議（原則5分の4、客観的事由がある場合は4分の3）が成立した後の手続きは、区分所有法63条に定められています。決議要件そのものは「マンションを建て替えられる基準」で解説しています。

段階内容期限根拠
① 催告集会を招集した者が、決議に賛成しなかった区分所有者に「決議の内容で建替えに参加するか」の回答を書面で求める（承諾があれば電磁的方法も可）決議後「遅滞なく」63条1項・2項
② 回答催告を受けた区分所有者が参加・不参加を回答する催告を受けた日から2か月以内63条3項
③ みなし不参加期間内に回答しなかった人は「参加しない」と回答したものとみなされる—63条4項
④ 売渡請求賛成者・参加すると回答した人、またはその全員の合意で指定された「買受指定者」が、不参加の人に区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できる②の期間満了の日から2か月以内63条5項
⑤ 建替えの合意賛成者・参加者・買い受けた買受指定者は、決議の内容で建替えを行う合意をしたものとみなされる—64条

出典: 区分所有法62条〜64条1

「争い」が起きやすい場面

条文の流れに沿うと、建替え決議をめぐって意見の対立が裁判の場に持ち込まれる場面は、大きく次の2つに分けられます。

後で紹介する公表裁判例でも、この2つが1つの訴訟で同時に審理されています。

2. 売渡請求の仕組み（区分所有法63条）

請求されると何が起きるか

売渡請求の条文上の主なポイントは次のとおりです1。

明渡しの猶予と、工事が始まらない場合の取り戻し

売渡請求を受けた側を保護する規定も2つ置かれています1。

建替え以外の決議にも同じ仕組みがある

2026年4月施行の改正で新設された建物更新決議（一棟リノベーション）、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議、取壊し決議にも、63条の売渡請求の規定が準用されています（64条の5〜64条の8）。団地の一括建替え決議も同様です（70条5項）1。

なお、63条の文言は、改正前（2026年3月31日時点）の条文と改正後の条文で同じです2。

「時価」について裁判所が示した判断の例

時価の算定方法は条文にないため、裁判で争われることがあります。裁判所ウェブサイトに掲載されている例として、**神戸地方裁判所伊丹支部 平成13年10月31日判決（平成9年(ワ)第375号ほか）**では、裁判所は、売渡請求における時価を「建替え決議がなされていることを前提として、売渡請求権を行使した当時における区分所有権と敷地利用権とを一体として評価した客観的取引価格」とし、その事件では、再建建物の敷地とする予定の土地の更地価格から、現存建物の取壊し費用を控除した額により算定すべきと判断しました3。

これは一つの地方裁判所の、その事件の事実関係を前提にした判断です。他の事件で同じ算定方法がとられるとは限りません。

3. 決議の効力を争う方法

区分所有法には専用の訴えの規定がない

区分所有法の条文を確認すると、集会の決議の効力を争う訴えについての規定は置かれていません。法律に「訴え」が出てくるのは、義務違反者に対する使用禁止・競売・引渡しの請求（57条〜60条）などに限られます1。

そのため、決議の効力を争う場合は、一般の民事訴訟として決議が無効であることの確認を求める形がとられることがあります。実際に、前掲の神戸地方裁判所伊丹支部の事件は、事件名が「総会決議無効確認請求事件」で、決議に賛成しなかった区分所有者が、管理組合との間で臨時総会の建替え決議が無効であることの確認を求めたものです3。

公表裁判例で見る主張の例

この事件では、決議の無効を求める側から、主に次の主張がされ、裁判所はいずれも採用しませんでした3。

主張の内容裁判所の判断（要旨）現在の法律との関係
建物の効用の維持・回復に「過分の費用」を要するという建替えの要件を満たしていない補修にどの程度の費用を投じるかについての大多数の区分所有者の判断は、不合理といえない限り尊重すべきとし、証拠に基づき要件を満たすと判断したこの「過分の費用」の要件は、平成14年の区分所有法改正で削除されている4
賛成票の一部に錯誤（思い違い）があったから決議も無効である誰が錯誤に陥っていたかの主張立証がないうえ、表決した本人が主張していない錯誤を第三者が主張することはできないとした現行の民法95条では、錯誤による意思表示は「取り消すことができる」と定められている5
再建建物の区分所有権の帰属が衡平でない（広い住戸と狭い住戸の差が広がる）新旧の床面積割合が同じでないのは普通で、小さな住戸を選べることは資金に余裕のない人の参加の機会を確保するものだとして、衡平を欠くとはいえないとした「各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない」という規定は現在も62条5項にある1

同じ判決では、売渡請求をした側の請求（所有権移転登記・明渡しなど）が認められています3。

この事件は、平成14年改正の前、さらに2026年改正の前の法律が適用されたものです。決議要件や手続きはその後変わっているため、判断をそのまま現在の事案に当てはめることはできません。

建替え制度の憲法適合性が争われた最高裁判決

**最高裁判所第一小法廷 平成21年4月23日判決（平成20年(オ)第1298号、所有権移転登記手続等請求事件）**では、団地内の建物の一括建替え決議を定める区分所有法70条が、財産権を保障する憲法29条に違反するかが争われました6。

上告した側は、70条によれば他の棟の区分所有者の意思が反映されて自分の棟の建替えが決まり、建替えに参加しない少数者の権利が侵害されるなどと主張しました。裁判所は、区分所有権の行使には他の区分所有者との調整が不可欠で、集会の決議による制限は区分所有権の性質というべきものだとしたうえで、1棟の建替えを5分の4で決議できるとする62条1項は十分な合理性があり、70条の定めもなお合理性を失わず、建替えに参加しない区分所有者は売渡請求により時価で売り渡すことでその経済的損失に相応の手当てがされているとして、70条は憲法29条に違反しないと判断しました6。

この判決が審査したのは当時の70条です。2026年改正後の70条は、全棟が客観的事由に当たる場合に全体の要件を4分の3とし、棟ごとの要件を「いずれかの棟で区分所有者または議決権の3分の1を超える反対がないこと」に改めています17。判決中の「63条4項」は当時の条文番号で、現在の売渡請求の規定は63条5項です。

法律が定める決議の手続き

決議の効力が問題になる場面では、法律が定める手続きが踏まれていたかも確認の対象になり得ます。建替え決議について、区分所有法62条は次の手続きを定めています1。

項目内容条文
決議で定める事項①再建建物の設計の概要 ②取壊し・建築費用の概算額 ③費用の分担 ④再建建物の区分所有権の帰属62条4項
衡平③④は各区分所有者の衡平を害しないように定める62条5項
招集通知の時期集会の会日より少なくとも2か月前（規約で伸長可）62条6項
通知する事項議案の要領に加え、建替えを必要とする理由、建替えをしない場合に効用の維持・回復に要する費用の額と内訳、修繕計画の内容、修繕積立金の額62条7項
説明会会日の少なくとも1か月前までに、通知事項についての説明会を開く62条8項

管理組合の理事の方にとっては、手続きを一つずつ確認するためのチェック項目になります。具体的な議案や通知文が要件を満たしているかの判断は、弁護士などの専門家に確認してください。

4. 2026年改正で変わった点

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、決議の効力をめぐる論点にも関係する変更がありました。改正前の2026年3月31日までに招集手続きを始めた集会には、改正前の規定が適用されます8。

所在不明の区分所有者を母数から外せる

裁判所は、区分所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、それ以外の区分所有者または管理者の請求により、それ以外の区分所有者による集会の決議ができる旨の裁判をすることができます。この裁判で所在等不明区分所有者とされた人は、集会での議決権を有しません（38条の2）1。

建替え決議の条文も「区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上」に改められ、母数から外れる仕組みが明記されました（62条1項）1。法務省の資料は、所在等不明区分所有者の例として、住民票など通常アクセスし得る公簿上の住所等を調査しても所在が明らかでない場合や、区分所有者が死亡していて調査しても相続人の存否が不明な場合を挙げています9。

「客観的事由」に当たるかが新たな論点になり得る

改正後は、耐震性の不足など5つの客観的事由のいずれかに当たる場合に、建替え決議の要件が4分の3に下がります（62条2項）1。4分の3で決議した場合、その建物が本当に客観的事由に当たるかが、決議の有効性にかかわる点になり得ます。

国土交通省の「要除却等認定実務マニュアル」は、客観的事由の該当性について要除却等認定を受けることは必須ではないとしたうえで、「区分所有者への説明や訴訟において決議の有効性等が争われた場合に備え、決議に先立って客観的事由の該当性に関する公的な判断を得たいという場合には、要除却等認定を受けておくことが考えられます」と説明しています10。

同じマニュアルは、次の点もあわせて示しています1011。

要除却等認定の手続きは「要除却等認定とは」で解説しています。

賃貸中の住戸の賃貸借を終了させる制度

建替え決議がされた場合に、金銭補償を前提として専有部分の賃貸借等を終了させる制度が新設されました（64条の2〜64条の4）。終了の請求から6か月で賃貸借が終了し、賃借人は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒むことができます12。区分所有者どうしの争いとは別に、賃借人との関係でも補償金の額などが問題になり得る仕組みです。

5. 公的な相談窓口

建替え決議をめぐって具体的に困っている場合は、個別の事情を踏まえた助言が必要です。次の公的な窓口があります。

窓口内容確認できた情報
法テラス（日本司法支援センター）収入・資産が一定基準以下の人は、弁護士・司法書士による無料法律相談を受けられる（1回30分、同一問題につき3回まで）サポートダイヤル 0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時）1314
弁護士会の法律相談センター各地の弁護士会が運営。全国約300か所で法律相談を実施。相談時間はおおむね30分、相談料は5,500円前後が目安（地域・内容で異なる）予約サイト「ひまわり相談ネット」から24時間予約申込み可15
マンション管理センター管理組合等からの管理組合運営・管理規約、建物・設備の維持管理の相談。ただし専門家レベルの法律相談や、個別事案の適法性の判断、仲裁、弁護士の紹介は行っていない管理組合運営・規約 03-3222-1517、建物・設備 03-3222-1519（平日9時30分〜17時）16
自治体の窓口2025年11月28日から、自治体は管理組合への報告徴収・勧告、専門家のあっせん等を行えるようになった。マンション相談や住民向け法律相談の有無は、お住まいの都道府県・市区町村の案内で確認制度の施行は国交省発表による17

管理組合の運営については、マンション管理適正化法に基づくマンション管理士に相談する方法もあります4。訴訟の見通しなど法律上の判断が必要な場合は、弁護士への相談が必要です。

まとめ

免責事項: この記事は確認日（2026年10月10日）時点の公開情報に基づいて作成しています。法令・制度はその後変更される可能性があります。紹介した裁判例は、それぞれの事件の事実関係と当時の法律を前提にした判断であり、他の事案に同じ結論が当てはまることを示すものではありません。

この記事は制度と公表された裁判例の一般的な解説であり、個別の紛争についての法的助言ではありません。具体的な対応は、弁護士（弁護士会の法律相談、法テラス）やマンション管理士、自治体の相談窓口にご相談ください。

出典一覧（すべて確認日 2026-10-10）

出典・注

  1. e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号）第38条の2、第39条、第57条〜第60条、第62条〜第64条の8、第70条（2026年4月1日施行の改正後の条文） https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11

  2. e-Gov法令検索 同法 2026年3月31日時点の条文（令和7年法律第47号による一部改正〔2025年5月30日施行分〕反映版）第62条・第63条 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 （確認日 2026-10-10） ↩

  3. 裁判所ウェブサイト 裁判例検索「神戸地方裁判所伊丹支部 平成13年10月31日判決 平成9年(ワ)第375号 総会決議無効確認請求事件（平成10年(ワ)第206号 所有権移転登記手続等請求事件を併合）」 https://www.courts.go.jp/hanrei/7334/detail4/index.html （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 国土交通省「マンション建替え関連制度の概要」参考資料1（主な制度・施策の経緯） https://www.mlit.go.jp/common/001195901.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  5. e-Gov法令検索「民法」第95条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 （確認日 2026-10-10） ↩

  6. 裁判所ウェブサイト 裁判例検索「最高裁判所第一小法廷 平成21年4月23日判決 平成20年(オ)第1298号 所有権移転登記手続等請求事件」集民第230号435頁 https://www.courts.go.jp/hanrei/37541/detail2/index.html （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  7. 同上 p.13 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  8. 同上 p.16 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  9. 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）p.6 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  10. 国土交通省「要除却等認定実務マニュアル」（令和8年3月改訂）1.3「改正区分所有法の客観的事由との関係」p.5-6 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  11. 同上 3.2「要除却等認定申請のための決議」p.82-83 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  12. 同上 p.11 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  13. 法テラス（日本司法支援センター）トップページ https://www.houterasu.or.jp/ （確認日 2026-10-10） ↩

  14. 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」 https://www.houterasu.or.jp/site/soudan-tatekae/goriyounonagare.html （確認日 2026-10-10） ↩

  15. 日本弁護士連合会「法律相談のご案内」 https://www.nichibenren.or.jp/legal_advice.html （確認日 2026-10-10） ↩

  16. 公益財団法人マンション管理センター「マンション管理・運営のご相談窓口」 https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html （確認日 2026-10-10） ↩

  17. 国土交通省 報道発表（建替え等・管理に係る権限強化、マンション管理適正化支援法人の登録制度の施行） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000237.html （確認日 2026-10-09） ↩