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管理組合の役員のなり手がいない — 外部管理者方式と2026年改正の新ルール

確認日 2026-10-10

結論: 役員のなり手がいないときの選択肢は、大きく「理事会の負担を軽くして続ける」「マンション管理士などの外部専門家に入ってもらう」「管理会社に管理者を任せる（管理業者管理者方式）」の3つです。国土交通省のガイドラインは、どの方式を選ぶ場合でも管理の主体は区分所有者で構成する管理組合であり、任せきりにせず監督する体制が必要だとしています。2026年4月1日からは、管理会社が管理者を兼ねる場合に、自社やグループ会社との取引について区分所有者への事前説明が法律で義務づけられました。

この記事は、築年数が進み、役員の引き受け手がいなくなりつつある管理組合の理事・区分所有者の方に向けて、国土交通省の公式資料で確認できる範囲で、実態・選択肢・新しいルールを整理したものです。特定の管理会社やサービスを勧めたり評価したりするものではありません。

この記事の数値と制度は、2026年10月9日〜10日に確認した公的資料に基づきます。出典は各段落の注と末尾の出典一覧に記載しています。

1. データで見る「なり手不足」の実態

国土交通省がおおむね5年ごとに行っている「マンション総合調査」の最新版（令和5年度。管理組合1,589件、区分所有者3,102件が回答）から、役員の担い手に関係する数字を見ていきます1。

外部役員を検討する理由の上位は「高齢化」と「なり手不足」

項目割合調査上の意味
外部役員の選任意向がある34.6%外部役員を「検討している」または「将来必要となれば検討したい」管理組合の割合
検討理由: 区分所有者の高齢化42.7%外部役員を検討する理由として挙がった割合
検討理由: 役員のなり手不足42.3%同上

出典: 令和5年度マンション総合調査 概要編 ⑩1

ここで注意したいのは、42.3%は「なり手不足に悩むマンションの割合」ではないという点です。外部役員の選任を検討する理由として「役員のなり手不足」が挙がった割合であり、全マンションのうち何割がなり手不足かを示す数字は、今回確認した資料には見当たりませんでした。とはいえ、外部の力を借りることを考える管理組合にとって、高齢化となり手不足が二大理由になっていることは読み取れます。

住む人・持つ人の高齢化

管理組合が感じている将来への不安

将来への不安（管理組合）割合
区分所有者の高齢化57.6%
居住者の高齢化46.1%
修繕積立金の不足39.6%

出典: 令和5年度マンション総合調査 概要編 ⑮1

あわせて、専門家を活用しているマンションは41.4%で、活用内容は「単発のコンサルティング業務」が65.2%、「顧問契約」が22.2%、「管理者・理事長への就任」が2.9%でした1。専門家に管理者や理事長を任せている例は、調査時点ではまだ少数です。

2. なり手不足への3つの選択肢

国土交通省の「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」（令和8年4月改訂。以下「ガイドライン」）は、外部管理者方式を検討する理由が「理事会業務の負担」である場合、役員の人数、業務内容、理事会の開催回数の見直しや、外部専門家を顧問として招くといった負担軽減策と比較検討することも有用だとしています34。いきなり方式を変える前に、選択肢を並べて比べるのが公式資料の示す順序です。

選択肢A: 理事会を続けながら負担を軽くする

マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正。各マンションが規約を作るときのひな形）には、次のような仕組みが示されています56。

仕組み標準管理規約での位置づけ
役員報酬役員は、別に定めるところにより、活動に応じた必要経費の支払いと報酬を受けることができる（第37条第2項）
理事の職務代行者理事が理事会に出られないとき、配偶者や一親等の親族などを職務代行者として出席させる規定例（第53条関係コメント。令和7年改正でコメントに追加）
役員の資格要件の見直し役員の資格を「組合員」に限らず、実態に応じて定めることができる（第35条関係コメント）
WEB会議システム等理事会・総会をWEB会議システム等で開くことを想定した規定（第53条・第47条ほか）

なお、役員を順番に回す「輪番制」の決め方は標準管理規約には定めがなく、各マンションの規約・細則や総会で決める事項です。また令和7年改正では、区分所有者でない者が役員・専門委員になりすます事案が起きたことを受け、就任時の本人確認に関するコメントが追加されました6。

これらはひな形なので、取り入れるには自分のマンションの管理規約の改正（総会決議）が必要になる点に注意してください。

選択肢B: 外部の専門家に入ってもらう

標準管理規約は、マンション管理士・弁護士・建築士などの外部専門家を役員に選べるようにする規定例を用意しています（第35条の「外部専門家を役員として選任できることとする場合」）5。外部専門家の関わり方は、次の3パターンが想定されています57。

パターン理事会外部専門家の立場
(1) 理事・監事外部専門家型／理事長外部専門家型あり理事・監事・理事長（＝管理者）などの役員
(2) 外部管理者・理事会監督型あり管理者（理事会が監督）
(3) 外部管理者・総会監督型なし管理者（総会が監督）

ガイドラインは外部専門家による外部管理者方式について、一般的に次のようなメリット・デメリットがあると説明されることがある、としています3。

標準管理規約のコメントでは、外部専門家の役員に必要経費とは別に報酬を支払うことも考えられるとしつつ、理事会議事録の閲覧などで業務の状況を確認することが望ましいとしています5。

選択肢C: 管理会社に管理者を任せる（管理業者管理者方式）

ガイドラインによると、役員の担い手不足などを背景に、管理事務を受託している管理会社が管理組合の管理者にも選ばれる事例や、管理会社が管理者に就くことを前提に分譲される新築マンションが出てきています8。この方式は「管理業者管理者方式」と呼ばれ、第3章で専用の留意事項が整理されています。

ガイドラインは、管理会社が日々の管理事務とともに管理者事務を担う体制となり、機動的な業務執行が期待できる場合がある一方で、運営方法によっては「区分所有者の意思から離れた不適切な管理、管理組合と管理業者との利益相反の発生、管理業者に支払うコストの増大等が生じるおそれ」があるため、メリット・デメリットを踏まえた慎重な検討が必要としています84。デメリットとしては選択肢Bと同様の点に加え、管理規約に個社名を書くなど定め方によっては、理事会方式に戻したいときに戻しにくくなる可能性も挙げられています4。

ガイドラインはまた、場合によっては選択肢Bの外部専門家による方式との比較検討も必要だとしています4。どの方式がよいかはマンションごとの事情で異なり、公式資料も一律の正解は示していません。

3. 管理会社が管理者を兼ねる場合の新ルール（2026年4月1日施行）

利益相反取引の事前説明が義務に

2025年に成立した改正マンション管理適正化法により、2026年4月1日から、管理会社が管理組合の管理者を兼ねる場合に次の2点が義務づけられました910。

  1. 管理者に選ばれる際に、管理者受託契約の重要事項（管理者事務の内容、費用、管理者の権限など）を区分所有者に説明すること
  2. 管理者として自社や関連会社と取引しようとするときは、総会決議に先立ち、その取引に関する重要な事実を区分所有者に事前説明すること

施行規則で定められた主な内容は次のとおりです9。

項目内容
利益相反のおそれがある取引の相手方管理業者が法人の場合: 親会社・子会社・関連会社（個人の場合: 親族、親族が役員の法人）
説明会の手続き日時・場所を1週間前に掲示、関係書面を1週間前に交付
事前説明が必要な事項取引の相手方との関係、取引内容、金額（積算根拠を含む）、相見積りを行った場合はその内容・行わなかった場合はその理由 など

ガイドラインによれば、管理会社がこの義務を適切に果たさない場合には、業務停止命令等の措置が講じられる仕組みです11。

ガイドラインの改訂（2026年4月1日）

法施行にあわせて、ガイドラインも2026年4月1日に改訂されました。主な改訂事項は、既存・新築マンションで管理業者管理者方式を導入する場合のプロセス、利益相反取引等にかかるプロセス、通帳・印鑑等の保管体制などです12。改訂概要の資料には、次のような「望ましい体制」が示されています13。

すでにこの方式を採用しているマンションでも、これらの項目と自分たちの規約・契約を照らし合わせてみることは、管理組合として状況を把握するうえで役立ちます。

4. 管理計画認定制度 — 管理の状態を「見える化」する仕組み

制度の概要

管理計画認定制度は令和4年度（2022年度）に始まった制度で、マンション管理適正化推進計画を作った市・特別区（町村部は都道府県）が、一定の基準を満たす管理計画を認定します14。認定基準は次の5分野です14。

分野主な基準
管理組合の運営総会を年1回以上開催 など
管理規約管理規約を作成している など
管理組合の経理管理費と修繕積立金を区分して経理 など
長期修繕計画の作成・見直し等計画期間30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事を2回以上含む／修繕積立金の平均額が著しく低額でない など
その他組合員名簿・居住者名簿を適切に備えている など

自治体が独自の基準を加えている場合があります14。役員のなり手が減ると、総会の開催や名簿の整備といった基本的な運営そのものが滞りがちになります。認定基準は運営の点検の目安としても使えます。

認定のメリット

国土交通省のページでは、主に次のメリットが挙げられています14。

国は、管理計画認定の取得割合を約3%（令和6年）から20%に引き上げることを改正法の目標として掲げています2。

2027年4月1日からの拡充

2026年5月15日の閣議決定により、次の2点が2027年4月1日に施行されます15。

また、認定基準を見直す改正省令・告示が2026年7月31日に公布され、自治体への申請日が2027年4月1日以降のものから見直し後の基準が適用されます14。

5. 自治体の関与強化と相談窓口

2025年11月28日からの自治体の権限強化

改正法のうち、自治体の取組を充実させる部分は2025年11月28日に施行されました16。

自治体がマンションの管理について助言・指導・勧告できる制度は令和2年の改正で作られており、今回の改正はそれをさらに能動的な働きかけができるよう強化したものです18。報告徴収や勧告の主な対象は外壁剥落等の危険な状態のマンションで、なり手不足だけで勧告の対象になるわけではない点は区別して理解しておきましょう。

相談先

ガイドラインは、外部管理者方式を検討する段階で、第三者的立場の専門家の支援を受けることも一案だとして、次のような相談先を挙げています34。

マンション総合調査では、区分所有者が管理について疑問を持ったときの相談先は「マンション管理業者」が71.2%で最多でした1。管理方式そのものを見直す場面では、こうした身近な相談先に加えて、利害関係のない第三者の意見も聞いておくと、比較検討の材料が揃いやすくなります。

管理組合で建替えや再生の検討が始まった場合の決議要件と進め方は、マンションを建て替えられる基準で整理しています。

まとめ

免責事項: この記事は確認日（2026年10月10日）時点の公開情報に基づいて作成しています。法令・制度・数値はその後変更される可能性があります。特定の管理会社・サービス・管理方式を推奨または評価するものではありません。自分のマンションにどの管理方式が適しているか、規約改正や契約の内容が適切かといった個別の判断は、マンション管理士・弁護士などの専門家や、自治体・マンション管理センターなどの公的な相談窓口にご相談ください。

出典一覧

出典・注

  1. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」概要編（p.21-22 調査概要・世帯主の年齢、p.28 専門家の活用・外部役員、p.29 相談先・将来への不安） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  2. 国土交通省「マンション関係法改正の概要」（令和7年9月）p.1 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001909545.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  3. 同上 第2章2(1) p.6-7 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993680.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3

  4. 同上 第3章2(1) p.67-68 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993680.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  5. 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」（令和7年10月17日改正）第35条・第36条の2・第37条・第47条・第53条及び全般関係コメント③、第35条関係・第37条関係・第53条関係コメント https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999013.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  6. 国土交通省 報道発表「マンション標準管理規約の改正」（2025-10-17）別添 改正の概要（3/3） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000252.html （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  7. 同上 第2章1 p.5-6 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993680.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  8. 国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」（令和8年4月改訂）第1章 p.1-2 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993680.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  9. 国土交通省 住宅局 改正マンション関係法の説明資料（令和7年10月26日）スライド17-18 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  10. 同上 p.4 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001909545.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  11. 同上 第1章2(2) p.2 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993680.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  12. 国土交通省 報道発表「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの改訂について」（2026-04-01） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000262.html （確認日 2026-10-10） ↩

  13. 同上 別添「改訂の概要」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001993951.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  14. 国土交通省「管理計画認定制度」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  15. 国土交通省 報道発表（管理計画認定制度の見直し等の施行期日を定める政令の閣議決定、2026-05-15） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000270.html （確認日 2026-10-10） ↩

  16. 国土交通省 報道発表（建替え等及びマンションの管理に係る権限の強化、マンション管理適正化支援法人の登録制度の施行期日） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000237.html （確認日 2026-10-10） ↩

  17. 同上 p.6-7 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001909545.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  18. 同上 スライド26 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  19. 国土交通省「マンション管理」ページ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html （確認日 2026-10-10。電話番号の記載を統括が同日に再確認） ↩