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マンション建替えの費用と住民負担 — 何にお金がかかり、負担額はどう決まり、払えないときはどうなるか

確認日 2026-10-11

結論: マンション再生円滑化法で建て替える場合、区分所有者の負担額は、おおまかに言えば「建替え後に取得する住戸の価額」から「建替え前に持っていた住戸と敷地の価額」を差し引いた額です。保留床（増えた住戸）を売った収入は事業費に充てられるため、床を増やせる余地が大きいほど負担は軽くなります。負担が難しい人には、権利変換を受けずに補償金を受け取って転出する道があり、60歳以上が使える住宅金融支援機構の「利息のみ返済」の融資もあります。

建替えの話が管理組合で出たとき、最初に気になるのは「結局いくら払うのか」だと思います。この記事では、何に費用がかかるのか、負担額がどんな計算で決まるのか、払えない場合に法律上どんな選択肢があるのか、使える融資・補助・税制はどこにあるのかを、区分所有者の方向けに順番に整理します。過去の事例ごとの還元率や負担額の比較は、マンション建て替えで資産価値はどうなるかで扱っています。

この記事の制度と数値は、2026年10月11日に確認した公的資料に基づきます。出典は各段落の注と末尾の出典一覧に記載しています。

1. 建替えにかかる費用の内訳

国交省マニュアルが挙げる費用の項目

国交省の「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」（令和8年3月改訂）は、建替え費用の概算について次のように説明しています1。

これを「事業全体で払うもの」と「各自で払うもの」に分けると、次のように整理できます。

区分主な費用公的資料での扱い
事業全体の費用（組合などが支払う）調査・設計・事業計画の作成、建物の除却（廃棄物処理を含む）、新しい建物の建設、補償費、コンサルタント費用、権利調整・組織運営の費用建替え費用に含まれる項目として記載1。融資の対象にもなる2
各区分所有者の費用引っ越し（2回）、工事期間中の仮住居、公租公課、建替え後の管理費・修繕積立金工事費とは別に考慮する項目として記載1
登記・税権利変換の登記、不動産取得税・登録免許税など権利変換の登記は施行者が申請する3。組合の登記や取得には免税・非課税の特例がある（後述）4

なお、同じマニュアルは、建替えと改修を費用で比べる場面については、仮住居費用や公租公課は「工事費用に比べると大きな割合を占めるものではない」ので、標準的なケースの想定額で考慮すれば足りる（工事費に加算しないことも考えられる）としています5。工事費の総額や、費用項目ごとの割合を示した公的な集計は、今回の確認では見つかりませんでした。

建替え決議では「費用の概算」と「分担」を決める

区分所有法は、建替え決議で次の事項を定めなければならないとしています6。

  1. 新しい建物の設計の概要
  2. 建物の取壊しと新しい建物の建築にかかる費用の概算額
  3. その費用の分担に関する事項
  4. 新しい建物の区分所有権の帰属に関する事項

3と4は「各区分所有者の衡平を害しないように」定める必要があります。また、建替え決議の集会を招集するときは、建替えをしない場合に建物の効用を維持・回復するための費用の額と内訳、修繕計画の内容、修繕積立金の額も通知することになっています6。つまり、決議の前に「建て替えた場合の費用」と「建て替えずに直した場合の費用」の両方が区分所有者に示される仕組みです。

2. 住民の負担額はどう決まるか

2つの進め方: 等価交換契約と権利変換

建替えの進め方には、区分所有法の決議だけで個別の契約により進める方法と、マンション再生円滑化法の組合（再生組合）をつくって「権利変換」で進める方法があります。国交省の「マンション再生実務マニュアル」（令和8年3月改訂）は、違いを次のように整理しています7。

項目区分所有法のみ（任意の建替え）マンション再生円滑化法（権利変換）
進め方各区分所有者と事業協力者との等価交換契約で進めることが多い組合が権利変換計画を定め、行政の認可を受ける
権利の保全事業期間中、建替え前の権利が一時的に事業協力者に移るため、保全が十分でない権利変換期日・工事完了の公告日に、新しいマンションの権利に移行する
抵当権・賃借人抵当権の一時抹消や賃貸借の合意解約が必要で、同意を得にくい権利変換計画の定めに従って新しいマンションに移行する
少数の反対者一人でも手続きに応じないと実現できない可能性がある組合の決議と行政の認可で進められる

権利変換計画は組合の総会で決めます。必要な賛成は組合員の議決権と持分割合の各5分の4以上で、建替え決議が耐震性不足などの客観的事由による4分の3の決議だった場合は4分の3以上です8。決議要件そのものの解説はマンションを建て替えられる基準にまとめています。

権利変換での計算の順番

マンション再生円滑化法では、負担額は次の順番で決まります。

段階何が決まるか根拠
① 建替え前の資産の価額組合設立の公告から30日を経過した日の、近傍類似の土地や同種の建物の取引価格等を考慮した「相当の価額」9
② 建替え後の住戸の概算額事業に要する費用と、①と同じ日の取引価格等を考慮した相当の価額を基準に、権利変換計画で定める10
③ 計画の審査権利変換計画を定めるときは、審査委員の過半数の同意が必要11
④ 工事完了後の確定工事が終わったら事業に要した費用を確定し、建替え後の住戸の価額を確定して通知する12
⑤ 清算確定した建替え後の価額と、建替え前の価額との差額を、組合が徴収または交付する13

再生実務マニュアルは、⑤の清算には「建替え前後の資産額の差額の清算」と「概算額で定めた建替え後の資産額が、その後の建築工事費用の変動等で上下した分の清算」という2つの意味があると説明しています14。計画の段階で示される額は概算で、工事費が動けば最終的な負担も変わるということです。

このほか、組合は事業の経費に充てるため、参加組合員以外の組合員から賦課金を徴収できます。賦課金の額は、専有部分の位置や床面積などを考慮して公平に定めることになっています15。

計算のイメージ（試算）

上の仕組みを式にすると、次のようになります。以下の数値は説明のための仮定で、実在のマンションや事例の値ではありません。

区分所有者の負担額 ＝ 建替え後に取得する住戸の価額 － 建替え前の住戸と敷地の価額

保留床と容積率の関係

建替えで住戸を増やせる場合、増えた住戸（保留床）の売却収入を事業費に充てることで、区分所有者の負担を軽くできる場合があります。比較検討マニュアルは、建替え費用を単なる「新築費用」ではなく、こうした事業性を考慮した「建替え費用負担額」として算定する必要があるとしています1。保留床を取得・販売する参加組合員（デベロッパー等）は、取得する住戸の価額に相当する負担金と、事業経費に充てる分担金を組合に納めます16。

ただし、保留床を生み出せる余地は小さくなっています。比較検討マニュアルは、建築後に定められた容積率の基準に適合しないマンションが多いことなどから、建替え前後の容積率比率が減少する傾向にあり、余剰床の販売で収益を確保しにくくなって平均負担額が高まっているとの指摘があると書いています17。再生実務マニュアルも、今後は余剰容積で大量の保留床を生み出す手法が難しくなると予想され、その場合は区分所有者が自ら費用を負担して事業を進める必要があるとしています18。

3. 公的データで見る平均負担額

国交省の「平成28年度マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」（N=112）では、区分所有者の平均負担額は、建替え後の竣工が〜1996年の事例で約343.5万円、2012〜2016年の事例で約1,105.9万円でした。国交省は、平均負担額は増加傾向にある一方で、建替え実現事例の従前・従後の利用容積の比率は低下傾向にあるとしています19。同じ資料は、合意形成の最大のネックは費用負担の問題だとしています19。

竣工年代ごとの5区分の値と、個別事例の還元率・負担額はマンション建て替えで資産価値はどうなるかと建替え事例データに掲載しています。2017年以降に竣工した事例について、同じ形式の公的な集計は確認できていません。

4. 負担が払えない場合の選択肢

建替えに参加しない、または参加できない場合の扱いは、法律で手順が決まっています。どの選択肢が自分に合うかは個別の事情で変わるため、ここでは制度の内容だけを整理します。

場面制度の内容期限など根拠
建替え決議に賛成しなかった参加するかどうかを書面で催告される。回答しないと「参加しない」とみなされ、賛成者側から区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求されることがある回答は催告から2か月以内。請求は回答期間の満了から2か月以内20
組合設立後に不参加の人が残っている組合が、参加しない旨を回答した人に時価での売渡しを請求できる組合設立の公告から2か月以内（原則として決議から1年以内）21
組合員だが権利変換を受けたくない新しい住戸の代わりに金銭の給付を希望する申出ができる（書面）。申出をした人には補償金が支払われる申出は組合設立の公告から30日以内。補償金は権利変換期日までに支払われる2223
権利変換計画に賛成しなかった組合から時価での売渡しを請求されることがある。逆に、本人から組合に時価での買取りを請求することもできる総会の議決から2か月以内24

補償金の額は、前述①の価額（公告から30日経過時点の相当の価額）に、権利変換計画の公告までの物価変動に応じた修正率を掛け、支払日までの利息を付けたものです23。

売渡し請求を受けた人が、建物を明け渡すと生活上著しい困難が生じるおそれがあり、かつ、期限を延ばしても建替えの遂行に甚だしい影響を及ぼさないと認めるべき顕著な事由がある場合には、裁判所は本人の請求により、代金の支払いまたは提供の日から1年を超えない範囲で明渡しの期限を延ばすことができます20。また、法律は、施行者（組合など）に、転出する区分所有者や借家人の居住の安定の確保に努めること、国と自治体に必要な措置を講ずるよう努めることを求めています25。

参加し続けるための工夫

再生実務マニュアルは、費用負担を軽くする方策の例として、次のものを挙げています26。

所有者の資金負担のような個人のプライバシーに関わる問題は、第三者である専門家に対応を任せることが適切だ、とも書かれています26。

5. 資金の手当て: 融資・補助・税制

住宅金融支援機構の融資

制度対象主な内容出典
まちづくり融資（高齢者向け返済特例）マンション再生等事業で供給される住宅を自ら住むために購入する満60歳以上の人（連帯債務者も60歳以上）存命中は利息のみを毎月返済し、元金は申込本人全員が亡くなったときに相続人が住宅・敷地の売却などで一括返済。返済期間は申込本人全員が亡くなるまで28
同・融資限度額保証ありコース3,000万円と保証機関の保証限度額の低い方。（一財）高齢者住宅財団の保証が必須で、保証料は融資金×6% など28
同・融資限度額保証なしコース5,000万円と、機構の担保評価額（建物と土地の評価額の合計×60%）の低い方28
まちづくり融資（短期事業資金）個人、中小事業者、再生組合など事業の構想・計画段階から竣工・保留床譲渡までの事業資金。融資額は対象事業費の100%以内、返済は工事完了日の2年後の応当日以内29

国交省の整理（令和8年4月時点）では、返済方法について、保証ありコースは売却等で返し切れない残債務を相続人が負う「リコース型」、保証なしコースは住宅・敷地の売却で返済して残債務があっても相続人に請求しない「ノンリコース型」とされています30。金利は毎月見直され、借入申込時の金利が適用されます28。年収に対する総返済負担率や物件の技術基準などの条件もあるため、具体的には機構に確認してください（カスタマーサービス部 まちづくり業務グループ 03-5800-8104、平日9:00〜17:00）28。

このほか、組合やその準備組織が、調査設計計画費、転出者の権利の買収費用、転出者への補償費用などを借りる際の債務保証として、（公社）全国市街地再開発協会の「民間再開発促進基金」があります（保証限度額は資金の種類により1件1億円または2億円）31。

国・自治体の補助

建替えへの補助は、国が自治体を通じて行う間接補助が中心で、自治体の側で予算措置が必要です2。自分のマンションが対象になるかは、まず市区町村に確認することになります。

制度主な要件・内容出典
優良建築物等整備事業（マンション建替えタイプ）三大都市圏等で敷地おおむね1,000㎡以上（三大都市圏は500㎡以上）、従前が要除却等認定基準に適合する共同住宅で区分所有者10名以上、従後は地上3階以上・原則50㎡/戸以上など。交付対象は調査設計計画費・土地整備費・共同施設整備費。国費率1/3（長期優良住宅を含む場合2/5、自治体の補助額の1/2以内）32
住宅・建築物耐震改修事業耐震診断・補強設計等と、耐震改修等・建替え・除却が対象。マンションの耐震改修等・建替え・除却の交付率は国と地方で1/3。自治体の補助制度の整備が前提の間接補助33
マンションストック長寿命化等モデル事業再生手法の比較検討などの計画支援（定額、原則上限500万円/年）と工事支援（1/3）34

自治体の例（東京都）: 東京都は「都市居住再生促進事業」で、老朽マンションの建替えに助成する区市を支援しています。マンション建替タイプの限度額（共同施設整備費。設計費を含む）は150万円/戸（区市・都・国の負担の合計）です。ただし、助成の有無と内容は区市によって異なり、ページに年度や受付状況の記載はないため、申請を考える場合は地元の区・市に確認してください35。また、東京都は建替えに伴う仮住まいの支援として、都営住宅の提供や、公的住宅の空室情報の提供（「かり☆すまいる」）を行っています36。

税制特例の所在

国交省の「マンション再生円滑化法 関連税制措置（令和8年4月時点）」には、マンション再生事業に関する特例として次のものが載っています4。

いくつかの特例には、建替え後のマンションの床面積要件（基本40㎡以上、単身25㎡以上、高齢者等30㎡以上、または都道府県知事等が定める面積以上）があります4。個別の申告で使えるかどうかは、税務署または税理士に確認してください。

6. 相談先

国交省がマンション再生関連のマニュアルとあわせて公表している相談窓口の一覧から、費用に関わるものを抜き出しました37。

相談したいこと窓口
建替えの初期段階の進め方（一社）再開発コーディネーター協会「マンション建替え相談室」（電話・来訪の無料相談は原則2回まで）
建替え・敷地売却を含む建物全体の相談（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」
管理組合の運営・維持管理（公財）マンション管理センター、各都道府県のマンション管理士会
自治体の窓口・専門家派遣都道府県・市区町村の建築・住宅部局（マンション再生協議会のサイトに一覧）
法律の個別相談各地の弁護士会、司法書士会
融資住宅金融支援機構（前掲）
税の申告税務署、税理士

まとめ

免責事項: この記事は確認日（2026年10月11日）時点の公開情報に基づいて作成しています。法令・制度・融資条件・税制はその後変更される可能性があります。記事中の計算例は、明記した仮定に基づく説明であり、特定のマンションの負担額を示すものではありません。建替えに参加するか、どの選択肢を選ぶか、融資や税制特例を使えるかといった個別の判断は、弁護士・税理士・マンション管理士などの専門家や、自治体・住宅金融支援機構・税務署などの公的な窓口にご相談ください。補助・助成制度は年度と受付状況を、申請前に各自治体へご確認ください。

出典一覧

出典・注

  1. 国土交通省「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」（令和8年3月改訂）p.92「③建替え費用の概算の把握」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994100.pdf （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 国土交通省「マンション再生円滑化法 関連補助制度・融資制度等」（令和8年4月時点）「マンション再生事業等に関する補助・融資等の全体像」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994221.pdf （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2

  3. 同 第74条第1項 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  4. 国土交通省「マンション再生円滑化法 関連税制措置」（令和8年4月時点）マンション再生事業 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993459.pdf （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2 ↩3

  5. 同 p.111-112（建替えと改修の所要費用の比較） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994100.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  6. e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」第62条第4項・第5項・第7項（令和8年4月1日施行版） https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2

  7. 同 p.11-12（区分所有法のみによる建替えとマンション再生円滑化法による建替えの比較表） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994101.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  8. 同 第27条第7号・第30条第3項・第4項 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  9. 同 第62条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  10. 同 第63条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  11. 同 第67条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  12. 同 第84条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  13. 同 第85条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  14. 同 p.130-131「２）清算」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994101.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  15. 同 第35条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  16. 同 第36条第1項 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  17. 同 p.6 第1章「２．法改正の概要」（１）【背景】 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994100.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  18. 国土交通省「マンション再生実務マニュアル」（令和8年3月改訂）p.1-2 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994101.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  19. 国土交通省「団地型マンション等の現状について」（住宅団地の再生のあり方に関する検討会（第2期）第4回 資料1）p.7・p.16。原典は「平成28年度マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」 https://www.mlit.go.jp/common/001239928.pdf （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2

  20. 同 第63条第1項〜第6項 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2

  21. e-Gov法令検索「マンションの再生等の円滑化に関する法律」第15条第1項・第2項（令和8年4月1日施行版） https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  22. 同 第56条第1項・第7項 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  23. 同 第75条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2

  24. 同 第64条第1項・第3項 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  25. 同 第90条 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078 （確認日 2026-10-11） ↩

  26. 同 p.43-44「（４）資金負担の軽減」表2-20 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994101.pdf （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2

  27. 同 p.190-191「③借地マンションへの建替え」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994101.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  28. 住宅金融支援機構「まちづくり融資（高齢者向け返済特例）」 https://www.jhf.go.jp/kojin/machizukuri_revermo.html （確認日 2026-10-11） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  29. 住宅金融支援機構「まちづくり融資（短期事業資金）」 https://www.jhf.go.jp/kanri/machizukuri_tanki/index.html （確認日 2026-10-11） ↩

  30. 同「まちづくり融資（高齢者向け返済特例）」（令和8年4月時点の内容（予定）） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994221.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  31. 同「民間再開発促進基金（債務保証）【（公社）全国市街地再開発協会】」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994221.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  32. 同「優良建築物等整備事業（マンション建替えタイプ）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994221.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  33. 同「住宅・建築物耐震改修事業（住宅・建築物安全ストック形成事業）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994221.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  34. 同「マンション総合対策モデル事業」「マンションストック長寿命化等モデル事業（民間事業者向け）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994221.pdf （確認日 2026-10-11） ↩

  35. 東京都マンションポータルサイト「マンション建替え等に伴う助成制度（都市居住再生促進事業）」 https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33joseiseido/ （確認日 2026-10-11） ↩

  36. 東京都マンションポータルサイト「マンション建替えに伴う仮住まい等の支援」 https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33karizumai/ （確認日 2026-10-11） ↩

  37. 国土交通省「参考資料：地方公共団体や各種公益法人等の相談窓口」（マンション再生関連のマニュアル・参考資料ページに掲載） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994144.pdf （確認日 2026-10-11） ↩